Conseguir una vivienda en alquiler se convirtió en uno de los principales desafíos económicos para miles de familias bonaerenses. A los elevados valores de los contratos, las garantías, los gastos de ingreso, las expensas y los servicios, se suma otro costo: las comisiones inmobiliarias. Ahora, un proyecto presentado en el Senado bonaerense busca que ese gasto deje de recaer sobre los inquilinos.
La iniciativa fue impulsada por las senadoras María Rosa Martínez, Laura Clark y Mónica Macha, integrantes de Fuerza Patria, con el acompañamiento de la organización Inquilinos Agrupados. La propuesta plantea modificar la Ley 10.973, que regula la actividad de martilleros y corredores públicos en la provincia de Buenos Aires, para cambiar el régimen aplicable a los honorarios en los alquileres habitacionales.
El objetivo central es establecer que, cuando se trate de la locación de una vivienda destinada al uso habitacional de una persona humana, los honorarios por la intermediación inmobiliaria sean abonados exclusivamente por el propietario del inmueble. De esta manera, quienes buscan una vivienda no deberían afrontar el pago de la comisión correspondiente a la actuación de la inmobiliaria.
Las autoras consideran que el actual sistema permite que el costo de la intermediación termine recayendo sobre la parte que se encuentra en una posición económica más vulnerable. Según los fundamentos de la iniciativa, la necesidad de acceder a una vivienda deja a los inquilinos con escaso margen para negociar y, en la práctica, muchos aceptan condiciones y gastos adicionales para poder concretar un alquiler.
El proyecto apunta directamente a modificar la Ley 10.973, norma que establece las pautas para el ejercicio de las profesiones de martilleros y corredores públicos en territorio bonaerense. El Senado provincial ya cuenta con antecedentes de iniciativas que buscaron introducir cambios similares en esa legislación, aunque propuestas anteriores no lograron convertirse en una modificación definitiva del régimen vigente.
La propuesta presentada por las senadoras de Fuerza Patria establece que los honorarios derivados de la intermediación deberán ser asumidos por el locador. El criterio parte de considerar que, en una operación de alquiler, es el propietario quien habitualmente contrata los servicios de una inmobiliaria para ofrecer y gestionar su inmueble, por lo que debería afrontar el costo de esa prestación profesional.
Además, la iniciativa incorpora una prohibición específica para los corredores inmobiliarios. De aprobarse el proyecto, constituiría una falta profesional requerir o percibir de los inquilinos comisiones, honorarios, gastos de administración, gestoría o cualquier otro importe relacionado con la intermediación en contratos de alquiler destinados exclusivamente a vivienda.
La intención es evitar que la prohibición pueda ser sorteada mediante el cambio de denominación de los cobros. Por ese motivo, el texto contempla no solamente las tradicionales comisiones inmobiliarias, sino también otros conceptos que pudieran ser exigidos al inquilino en relación con la intermediación. El objetivo es impedir que los costos del servicio terminen siendo trasladados indirectamente a quien alquila.
Otro de los aspectos previstos es la obligación de brindar información clara a quienes buscan una vivienda. Las inmobiliarias deberían exhibir en sus oficinas y también en sus sitios web carteles visibles que informen que los honorarios vinculados con la intermediación inmobiliaria corresponden al propietario o locador del inmueble.
Las impulsoras entienden que la información previa es fundamental en un mercado donde los gastos para ingresar a una vivienda pueden ser determinantes. La exhibición obligatoria buscaría evitar situaciones en las que los inquilinos desconozcan sus derechos o acepten pagos por falta de información. De aprobarse, el cambio incorporaría una nueva obligación de transparencia para los operadores inmobiliarios bonaerenses.
En los fundamentos, las legisladoras sostienen que la legislación actual deja el pago de los honorarios sujeto al acuerdo entre las partes. Sin embargo, advierten que la realidad del mercado inmobiliario genera una relación desigual. Quien necesita alquilar una vivienda suele encontrarse frente a una necesidad inmediata, mientras que el propietario dispone del inmueble y de mayores posibilidades para establecer condiciones.
Por ese motivo, definen a los inquilinos como “la parte más débil del contrato”. La iniciativa busca atender precisamente esa desigualdad y evitar que las personas que necesitan acceder …
… a una vivienda deban pagar por un servicio cuya contratación, según el criterio de las autoras, responde principalmente a los intereses y necesidades del dueño de la propiedad ofrecida en alquiler.
Las senadoras que impulsan el proyecto integran diferentes comisiones del Senado bonaerense. María Rosa Martínez y Mónica Macha participan en espacios legislativos vinculados con cuestiones sociales y de derechos, mientras que Laura Clark integra, entre otras, la Comisión de Organización Territorial y Vivienda. La composición oficial del Senado confirma la participación de las legisladoras en esas áreas.
El proyecto cuenta también con el aval de Inquilinos Agrupados, una organización que viene planteando la necesidad de reducir los costos que enfrentan las familias al momento de acceder a una vivienda. El debate sobre las comisiones inmobiliarias se suma así a una discusión más amplia sobre las dificultades que atraviesan quienes viven bajo el régimen de alquiler en la provincia de Buenos Aires.
Las impulsoras de la iniciativa recuerdan que existen antecedentes en otras jurisdicciones. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires y provincias como Río Negro y La Pampa cuentan con esquemas normativos que limitan o regulan el cobro de honorarios inmobiliarios a los inquilinos. Esos antecedentes son utilizados como referencia para sostener que un sistema diferente puede aplicarse también en territorio bonaerense.
El contexto en el que aparece la propuesta está marcado por las dificultades de acceso a la vivienda. Tras los cambios introducidos a nivel nacional y la derogación de la anterior Ley de Alquileres, aumentó la disponibilidad de propiedades en el mercado, aunque el problema de los precios continúa siendo una preocupación central para los hogares que deben destinar una parte importante de sus ingresos al pago mensual del alquiler.
A esa situación se agregan otros factores que impactan sobre la economía familiar. Las expensas, los servicios públicos y los gastos asociados al ingreso a una vivienda representan una carga significativa. Para las autoras del proyecto, eliminar la obligación de pagar comisiones inmobiliarias permitiría reducir uno de los desembolsos iniciales que deben afrontar las personas y familias que buscan alquilar.
El debate adquiere especial relevancia en la provincia de Buenos Aires por la magnitud del mercado habitacional. Las legisladoras citan datos del Censo Nacional 2022 para dimensionar el universo de personas alcanzadas por la problemática y estiman que existen cerca de tres millones de viviendas alquiladas en territorio bonaerense, lo que refleja la importancia social y económica de cualquier modificación en el sector.
La discusión sobre la Ley 10.973, además, no es nueva en la Legislatura. En 2023, el Senado bonaerense trató un proyecto que también proponía incorporar y modificar artículos de esa norma para evitar que los inquilinos pagaran los honorarios inmobiliarios. La iniciativa tuvo distintos dictámenes, pero finalmente no prosperó y el expediente fue archivado por caducidad.
El nuevo proyecto retoma, entonces, una discusión que ya tuvo antecedentes parlamentarios. La diferencia es que ahora vuelve a ser impulsado por un grupo de senadoras de Fuerza Patria y se presenta en un escenario marcado por la preocupación de los inquilinos frente al costo de acceder y mantenerse en una vivienda. El desafío será reunir los apoyos necesarios para avanzar en el Senado.
Si la iniciativa consigue aprobación, el cambio tendría un impacto directo en los gastos iniciales de quienes firman un contrato de alquiler para vivienda. Las comisiones y otros costos vinculados con la intermediación pasarían a ser responsabilidad exclusiva del propietario, mientras que los corredores inmobiliarios podrían enfrentar sanciones profesionales si exigen esos pagos a los inquilinos.
La propuesta busca, en definitiva, modificar una práctica que sus impulsoras consideran inequitativa. El argumento central es simple: quien necesita una vivienda no debería verse obligado a pagar por la intermediación contratada para administrar u ofrecer una propiedad. Ahora, el debate deberá trasladarse al ámbito legislativo, donde el proyecto comenzará su recorrido parlamentario antes de una eventual sanción.
La iniciativa vuelve a poner en el centro de la discusión el costo de alquilar en la provincia de Buenos Aires. Para sus autoras, impedir el cobro de comisiones inmobiliarias a los inquilinos podría representar un alivio concreto en el acceso a la vivienda. La definición dependerá ahora del tratamiento que reciba el proyecto en el Senado bonaerense.
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