En Argentina, los conflictos entre propietarios e inquilinos por roturas, desperfectos y reparaciones en viviendas alquiladas son una de las principales fuentes de discusión durante la vigencia de un contrato. Filtraciones, cañerías antiguas, problemas eléctricos, fallas estructurales o deterioros propios del paso del tiempo suelen generar una pregunta clave: ¿quién debe hacerse cargo cuando el daño no fue provocado por el inquilino?
Aunque muchas veces estas situaciones se intentan resolver de manera informal —o directamente se trasladan al inquilino por presión, desconocimiento o cláusulas contractuales poco claras—, lo cierto es que el Código Civil y Comercial de la Nación establece reglas precisas sobre las obligaciones de cada parte. Estas normas no son meras recomendaciones: definen derechos y deberes legales que no pueden ser ignorados, aun cuando exista un contrato firmado.
En ese marco, resulta fundamental comprender:
qué reparaciones corresponden legalmente al propietario,
cuáles son las obligaciones reales del inquilino,
hasta dónde puede llegar la libertad contractual, y
qué rol cumple la Justicia cuando hay conflicto o cláusulas abusivas.
Este artículo busca aclarar, de manera accesible pero rigurosa, qué dice la ley argentina sobre las roturas no ocasionadas por el inquilino, si un contrato puede imponerle cargas que la ley asigna al propietario, y qué sucede cuando estas cuestiones llegan a una instancia judicial.
Conocer estas reglas no solo permite evitar abusos, sino también defender derechos básicos como el de habitar un inmueble en condiciones dignas y seguras. El Código Civil y Comercial de la Nación regula de forma específica las obligaciones del locador (propietario) y del locatario (inquilino) en los contratos de alquiler. La regla general es muy clara:
1. El locador debe hacerse cargo de reparaciones no imputables al inquilino
La norma principal en el Código Civil y Comercial (artículo 1201) establece que:
El locador debe conservar la cosa locada en condiciones de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, o por cualquier causa no imputable al locatario.
Esto significa que cuando se rompe algo por causas que no fueron generadas por el inquilino —por ejemplo: desgaste natural, filtraciones, fallas estructurales, defectos previos del inmueble, caso fortuito o hechos de terceros, el propietario debe pagar y hacerse cargo de la reparación.
2. ¿Qué pasa si el propietario no repara a tiempo?
El mismo artículo regula qué ocurre si el locador no cumple:
Reparaciones urgentes: si el locador no actúa dentro de 24 horas de notificado, el inquilino puede hacer la reparación él mismo y luego exigirle al locador el reembolso.
Reparaciones no urgentes: el inquilino debe intimar al locador y, si pasan 10 días corridos sin respuesta, puede hacerlas a cargo del locador.
Boletín Oficial
Además, si el inmueble no puede usarse por estas fallas (por ejemplo, porque hay filtraciones graves o problemas que afectan la habitabilidad), el inquilino puede pedir la resolución del contrato, o dejar de pagar alquiler mientras persista la imposibilidad de uso.
📜 ¿Puede un contrato establecer lo contrario?
La libertad contractual es un principio básico —ambas partes pueden negociar cláusulas entre sí— pero no todo es válido.
Según el Código Civil y Comercial:
Las partes son libres de pactar el contenido de su contrato dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales son supletivas, salvo que sean expresamente imperativas.
En la práctica:
✔️ Cláusulas válidas
Partes pueden establecer detalles operativos, por ejemplo, cómo y cuándo se notifican reparaciones.
Pueden pactar responsabilidades particulares respecto de ciertos artefactos o mantenimiento ordinario (como cambiar lámparas, limpieza, etc.).
❌ Cláusulas que no pueden eliminar obligaciones esenciales
No es válido que un contrato diga expresamente que el inquilino debe pagar absolutamente todas las reparaciones, incluso las que son claramente responsabilidad del propietario según la ley. Esa cláusula sería nula o inaplicable si contradice las obligaciones de conservación y reparación del locador.
Infoleg
Esto quiere decir que, aunque un contrato lo diga, no puede eximir totalmente al locador de su deber legal de conservar el inmueble y reparar lo que no fue causado por el inquilino.
¿Puede la Justicia determinar algo distinto a lo que dice la ley?
La Justicia no puede modificar el contenido de la ley ni imponer obligaciones contrarias al Código Civil y Comercial. Según el propio código:
Los jueces no pueden modificar estipulaciones contractuales, salvo que la ley lo autorice expresamente.
Infoleg
Esto significa que:
Un juez no puede obligar al inquilino a cubrir reparaciones que por ley le corresponden al locador, salvo que haya un convenio claro y válido (dentro de los límites legales).
Tampoco puede anular de plano los derechos básicos del locatario (como el derecho a un inmueble habitable y conservado) si el locador no cumple.
Lo que sí puede hacer un juez es interpretar un contrato, determinar si una cláusula es abusiva o contraria al orden público, y declararla inaplicable si contradice las obligaciones legales.
¿Qué hacer si hay conflicto?
Si el locador se rehúsa a reparar:
Notificar por escrito (telegrama, carta documento o medio fehaciente).
Si no responde, intimar formalmente.
Si sigue sin actuar, el inquilino puede hacer la reparación y reclamar el reembolso o iniciar acción judicial para exigir cumplimiento o resolución del contrato.
